Меню
Головна
Авторизація/Реєстрація
 
Головна arrow Фінанси arrow Обґрунтування вибору інструменту фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку, що реалізується за рахунок коштів населення

Обґрунтування вибору інструменту фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку, що реалізується за рахунок коштів населення


В останні роки одним з основних інструментів фінансування будівництва і придбання житла у власність у Росії є іпотечне кредитування, яке дозволяє населенню придбати житло у власність за досить тривалий період часу. В даний час в економічній літературі описані переваги і недоліки цього інструменту фінансування, однак більш ефективних схем фінансування не представлено.

Сьогодні, хоча іпотека і затребувана серед населення, але є одним із найбільш ризикованих видів придбання житла у власність. Незважаючи на здійснювану в даний час програму державної підтримки іпотечного кредитування і зниження іпотечної ставки до 11-12% річних, іпотека як і раніше залишається дуже дорогим інструментом придбання житла у власність і недоступним для громадян із середнім і нижче середнього рівня доходом. Високі відсотки по іпотеці призводять до високих щомісячних виплат за кредитом. Таким чином, розмір заробітної плати позичальників повинен бути досить високий. А так як в нашій країні в більшій мірі переважає населення із середнім і нижче середнього прибутками, іпотечне кредитування може дозволити собі далеко не кожна родина.

Навіть при ставці кредитування 6% загальні виплати по кредиту з урахуванням погашення основного боргу складуть 218% при терміні кредитування 30 років. При існуючій в даний час ставкою кредитування в 12% за 15 років переплата по відсотках складе 121%, а в разі повернення кредиту протягом 15 років - 260%.

Ще одним з головних недоліків іпотечного кредитування є те, що в даний час кредитується населення (пайовики), а не будівельні компанії (забудовники). Тобто пайовики, фінансуючи будівельні об'єкти за рахунок кредитних коштів, несуть величезні ризики, пов'язані з подвійними продажами, недобудом, заморожуванням об'єктів, банкрутством будівельних компаній (забудовників) і т. д. У свою чергу, інші учасники даної схеми фінансування (будівельні компанії та банки) захищені від таких ризиків. Наприклад, банки взагалі не цікавить, буде добудований об'єкт чи ні, вони діють за дорученням пайовиків і переводять позикові кошти на рахунок будівельних компаній (забудовників). Крім того, в разі неможливості з певних обставин виплачувати кредит пайовиками, за них це робитимуть страхові компанії, так як банки зобов'язують пайовиків страхувати своє життя і здоров'я, а також посилення фінансового стану позичальника.

Будівельні компанії (забудовники), по суті справи, не несуть відповідальності за своїми зобов'язаннями у разі банкрутства, а їх засновники і зовсім відповідно до Цивільним Кодексом не відповідають за зобов'язаннями організації, зареєстрованої у формі товариств, різних організаційно-правових форм.

За даними Міністерства будівництва РФ, за станом на кінець 2014 року більше 70 000 осіб офіційно визнані обдуреними пайовиками, які інвестували кошти в будівництво багатоквартирних будинків і зазнали шкоди від дії недобросовісних забудовників. При цьому з початку 2015 року збільшилась кількість ошуканих пайовиків (до 83,5 тисяч чоловік) і проблемних об'єктів (790).

Серед проблем житлового сектора економіки країни можна виділити високу вартість по приобретаемому житла. Така ситуація виникає за низкою обставин, серед яких можна виділити:

- високий рівень інфляції;

- слабкий контроль за собівартістю будівництва і часто необгрунтованого перевищення її над нормативними величинами;

- будівельні компанії не згодні отримувати нормативну величину прибутку, а намагаються робити акцент на отримання надприбутку;

- у зв'язку зі зміною валютного курсу змінюється і вартість імпортних матеріалів;

- високий рівень адміністративних бар'єрів і т. д.

Багато з цих проблем неможливо вирішити відразу, необхідний комплексний підхід до вирішення даної проблеми. Це стосується високого рівня інфляції, зміни валютного курсу і т. д. Однак, посиливши контроль за розрахунком собівартості будівництва житла і величиною одержуваної прибутку, можна скоротити витрати пайовиків і знизити вартість житла, оскільки будівництво є однією з найбільш соціально орієнтованих галузей економіки і необхідно на державному рівні здійснювати контроль за ціноутворенням у даній сфері.

Таким чином, в даний час існуючий інструмент фінансування - іпотечне кредитування - стикається з трьома основними недоліками будівельної галузі:

1. високі ризики пайовиків при придбанні житла у власність;

2. висока вартість діючого інструменту фінансування житла; іпотечний кредитування пайовик

3. слабкий контроль за визначенням собівартості будівництва житла і величиною одержуваної прибутку.

Отже, необхідно вдосконалювати існуючі схеми фінансування для розподілу тягаря відповідальності між усіма учасниками інвестиційних проектів, що реалізуються у сфері житлового будівництва.

Запропонована більш досконала схема фінансування житлового будівництва, яка дозволяє розподілити тягар відповідальності між пайовиками і забудовниками. Згідно даній схемі фінансування повинні кредитуватися не пайовики, а будівельні компанії (забудовники), які бажають реалізувати інвестиційний проект в сфері житлового будівництва. А пайовики, у свою чергу, будуть компенсувати витрати, пов'язані з будівництвом житлового будинку, а також виплачувати прибуток будівельним організаціям (забудовники). Така схема змусить будівельні компанії (забудовники) більш відповідально підходити до будівництва об'єктів житлового будівництва і нести зобов'язання не тільки перед пайовиками, які залишаються «беззахисними» у разі недобудови об'єкта, але і перед кредитними установами, які ретельно перевірять надійність і фінансову стабільність будівельної організації.

Деякі економісти також солідарні з тим, що для вирішення проблеми «ошуканих пайовиків» необхідно кредитувати будівельні компанії, а не пайовиків. Приміром, в одному з інтерв'ю з газетою «Санкт-Петербургские ведомости» директор Санкт-Петербурзького союзу будівельних компаній «Союзпетрострой», заслужений економіст РФ, д. е. н. Каплан Л. М., відповідаючи на питання про вирішення проблеми ошуканих пайовиків, висловив думку про те, що проблему обдурених пайовиків можна вирішити використовуючи проектне фінансування від банку, коли гроші йдуть безпосередньо будівельної компанії.

Крім того, в даний час на законодавчому рівні вносять ряд поправок до Федерального закону № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості», що говорить про необхідність перегляду підходу до відносин між пайовиком, забудовником і банком. В основному зміни стосуються забудовників, до яких з 1 березня 2016 року встановлюють додаткові вимоги, а саме:

- мінімальний розмір власного капіталу має становити не менш 5% від вартості всіх площ в багатоквартирних будинках;

- щодо забудовника не повинно бути процедур ліквідації, банкрутства, припинення діяльності;

- розкриття інформації на офіційному сайті забудовника;

- розкриття проектної декларації і т. д.

Разом з тим багато економістів сходяться в думці, що необхідно використовувати схему фінансування, при якій забудовники будуть продавати вже готове житло, здане в експлуатацію. Проте, за даними ЗМІ, в даний час влада не готові ухвалювати такі кардинальні заходи.

Таким чином, у зв'язку зі сформованою існуючою проблемою в будівельній галузі, після ретельного вивчення можливих варіантів виходу із ситуації, пропонуємо удосконалену схему фінансування будівництва багатоквартирних житлових будинків, що дозволить вирішити деякі проблеми.

Учасниками запропонованої схеми фінансування виступають:

- будівельна компанія (забудовник), яка здійснює будівництво багатоквартирного житлового будинку;

- держава, яка надає земельну ділянку під будівництво багатоквартирного житлового будинку;

- банк, що надає цільовий кредит для будівництва багатоквартирного житлового будинку;

- населення, яка купує житло за договором цільового фінансування, здійснюючи компенсацію будівельної організації (забудовнику) за наданий державою земельну ділянку (залежно від умов придбання ділянки), наданий цільовий кредит у розмірі собівартості будівництва багатоквартирного житлового будинку та оплати прибутку будівельної організації;

- страхова компанія, що здійснює страхування життя та здоров'я громадян, страхування майна і т. д.

Дану схему фінансування будівництва житла і придбання його у власність можна сформулювати наступним чином:

1. Будівельна організація (забудовник) виявляє бажання придбати у держави ділянка під будівництво багатоквартирного житлового будинку.

2. Держава надає земельну ділянку, при цьому, в залежності від значущості будівництва об'єкта для держави з точки зору соціальної ефективності для громадян і залежно від того, на яку категорію громадян розрахований даний інвестиційний проект, земельна ділянка може надаватися на наступних умовах:

- безоплатне цільове надання земельної ділянки для соціально-орієнтованих інвестиційних проектів (будівництво багатоквартирного житлового будинку для населення із середнім і нижче середнього рівнем доходу, які придбавають житло вперше або бажають поліпшити свої житлові умови);

- надання земельної ділянки на оплатній основі (для об'єктів бізнес-класу і вище, де основними покупцями будуть більш забезпечені громадяни з доходом вище середнього).

3. Будівельна організація (забудовник) звертається в банк з проханням видати цільовий кредит під будівництво багатоквартирного житлового будинку, при цьому надаючи всі документи, необхідні банком для уточнення надійності і фінансовій стабільності будівельної організації, а також бізнес-план інвестиційного проекту.

4. Служба безпеки, юридичний відділ та ін. відділи банку перевіряють можливості позичальника придбати кредит і формують протокол рішення про видачу кредиту у разі позитивного рішення.

5. Банк і будівельна організація (забудовник) підписують договір про надання цільового кредиту, і банк переказує на розрахунковий рахунок будівельної організації грошові кошти.

6. Будівельна організація (забудовник) починає будівництво багатоквартирного житлового будинку.

7. Будівельна організація (забудовник) виробляє виплати згідно з договором про надання цільового кредиту банку.

8. При завершенні першого етапу будівництва (коли можна оголосити про початок продажів квартир в споруджуваному багатоквартирному житловому будинку) населення звертається в будівельну організацію (забудовнику) з виявленням бажання придбати квартиру, при цьому надаючи всі документи, що дозволяють визначити його фінансовий стан і благонадійність.

9. В будівельній організації, виходячи з наданих документів громадян, вирішується питання про укладення договору про цільове фінансування, в разі позитивного рішення виноситься «Протокол про вирішення укладення договору про цільове фінансування «про пайову участь у будівництві».

10. Будівельна організація (забудовник) підписує договір про цільове позику з пайовиків з компенсацією витрат, пов'язаних з будівництвом квартири і виплатою прибутку будівельної організації, а також в деяких випадках з компенсацією витрат, пов'язаних з придбанням ділянки під будівництво багатоквартирного житлового будинку.

11. Пайовик страхує в страховій організації своє здоров'я і життя, що звільняє будівельну компанію (забудовника) від ризиків банкрутства пайовика, або відсутність можливості своєчасно погашати свої зобов'язання.

12. Договір, укладений між будівельною організацією (забудовником) і пайовиком, реєструється у Федеральній реєстраційній палаті щоб уникнути ризику подвійних продажів у відповідності з Федеральним законом № 214 від 30 грудня 2004 року «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін у деякі законодавчі акти Російської Федерації».

13. Пайовик, згідно договору «Про пайову участь у будівництві», щомісяця компенсує будівельної організації (забудовнику) витрати, пов'язані з будівництвом квартири, витрати на придбання ділянки і виплачує прибуток будівельної організації (забудовнику) в строки та на умовах, встановлених у підписаному договорі.

14. По завершенні будівництва пайовик отримує право користування побудованої квартирою, а в разі повної оплати всіх зобов'язань за договором Про пайову участь у будівництві» набуває право розпорядження зазначеним об'єктом. Зазначимо, що після будівництва житла та введення його в експлуатацію пайовик набуває також право власності на житло. Однак така власність є «обтяженою», так як власник за своїм бажанням без погодження з банком не може продати, подарувати, обміняти квартиру, а також зареєструвати в ній інших людей.

15. Будівельна компанія (забудовник) сплачує податки відповідно до Податкового Кодексу РФ. При цьому, в залежності від соціальної значущості та ефективності інвестиційного об'єкта будівництва, будівельної організації (забудовнику) можуть надаватися різні податкові пільги, податкові канікули і інші варіанти заохочення.

16. Пайовик сплачує податки відповідно до Податкового Кодексу РФ. Висновок Використовуючи дану схему фінансування, можна вирішити відразу кілька проблем, існуючих в даний час в будівельній галузі: По-перше, знизяться ризики пайовиків, так як банки будуть більш ретельно відбирати надійні будівельні компанії (забудовників) і самі їх будуть кредитувати, і в разі недобудови, заморожування об'єкта або банкрутства будівельної компанії (забудовника) пайовики не повинні будуть продовжувати компенсувати будівництво житла і тим більше виплачувати прибуток. Хоча в даний час ситуація складається таким чином, що будівельна компанія (забудовник) тільки почала будувати об'єкт і до введення його в експлуатацію та передачі дольщику в користування пройде кілька років, але вона вже отримує прибуток. По-друге, при використанні даної схеми фінансування буде працювати принцип прозорості проектно-кошторисної документації при подачі документів в банк в частині розрахунку собівартості будівництва житла і отримуваної величини прибутку, так як будівельної компанії необхідно буде розкрити документацію по об'єкту. А якщо держава надасть ділянку на безоплатній основі, то і воно зможе брати участь у даному контролі. По-третє, дана схема фінансування може мати кілька варіантів розрахунків пайовиків з будівельною компанією (забудовником), проте всі вони повинні зводитися до того, що прибуток будівельна компанія (забудовник) почне отримувати тільки після того, як здасть в експлуатацію об'єкт, і по суті виконає свої зобов'язання. У цьому випадку, крім того, що у будівельної компанії (забудовника) з'явиться інтерес все-таки закінчити об'єкт і отримати прибуток, також пайовики перші роки інвестування коштів не обтяжені виплатою прибутку, як це відбувається в даний час, при діючій схемі фінансування. Це означає, що завдяки цьому лагу часу між початком інвестування і передачею об'єкта у користування дольщику, виникає можливість заощадити частину коштів, так як в даний період проценти за кредит по прибутку не виплачуються. Таким чином, запропонована схема фінансування дозволить знизити ризики пайовиків, посилити контроль над собівартістю будівництва об'єкта і знизити вартість житла для пайовиків, використовуючи різні варіанти фінансових розрахунків пайовиків з будівельними компаніями (забудовнику).

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті, виділіть слово та натисніть Shift + Enter
 
Предмети
Агропромисловість
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
География
Документоведение
Естествознание
Журналистика
Информатика
История
Культурология
Литература
Логика
Логистика
Маркетинг
Математика, хімія, физика
Медицина
Менеджмент
Недвижимость
Педагогика
Политология
Право
Психология
Религиоведение
Социология
Статистика
Страхове дело
Техника
Товароведение
Туризм
Философия
Финансы
Экология
Экономика
Етика і естетика
Інше